投資工廈注意事項2020 (image 1)

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投資工廈注意事項2020


0000-00-00 | 作者: 搵地

為什麼投資工廈?

住宅車位工廈商廈舖位 等「實磚」資産之中,以工廈價錢相對較平。因為隨著香港工業式微,市場對未改裝的工廈物業需求減少。 現時商廈呎價動輒炒至超過20,000至30,000元。香港缺乏土地資源,惟工廈呎價僅數千元,只要將來政府改變用途,或推出有利工廈的政策,屆時工廈的價值就會反映出來。但是投資工廈也有不少注意事項。



(1)留意區內配套   同層「鄰居」業務

購買工廈單位,有兩種選擇。一是購入較低機會被收購的工廈!一是購入等待被大業主收購,然後活化的工廈!如購入前者,兩點需注意,首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費,繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。因此,準買家入市前,須向物業經紀,及與物業相鄰的業主或租客,打探一下工廈及目標單位的實際情況。

第二點,就是須親身了解工廈單位的周邊環境,例如交通是否方便,工廈附近食肆是否足夠!這些都是不少租客所關注,亦影響其在市場上的價值。另外,工廈單位所屬樓層有何種行業存在亦需留意。如樓層多個單位從事零售業務,人流複雜。又或有印刷廠,藥品廠,木材製造廠正在經營,經常發生大量嘈音,難聞氣味,又或樓層長期堆滿大量雜物,這些因素均影響工廈單位的市場價值及出租率。


如果大家購入單位,目的只是等待大發展商或大業主收購,以作活化工廈。哪大家入市時,可購入業權較為集中的工廈。原因是大業主或財團收購工廈時,往往向「難度較低」的工廈入手,(即工廈業權相對集中,能以更短時間收購整幢工廈)所以,如果大家是「博收購」,那入市前,不妨先透過土地查冊,確認及選擇業權較集中的工廈。



(2)工廈 按揭 最高只能做4成

在選定心水單位後,接下來就是按揭問題。工廈按揭與一般住宅樓宇按揭有兩大不同。首先,銀行對工廈的估價較為「手緊」,連帶影響相關按揭。一般來說,銀行對工廈的按揭計劃,或按息,均會較住宅物業來得更保守。

其次,就是按揭成數,按現時政府規定,所有非住宅項目,按揭最高只能做4成,亦即是說,如果有意投資工廈,準投資者必須準備最少成交價6成的資金。例如以一個200萬元的工廈單位計,首期即是120萬元。如果買家本身有其他投揭在身,最高按揭更需要再扣減一成。另外,工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平,亦較住宅更嚴格,分別為40%及50%(住宅最高為50%及60%)。

上述規定,除令買家需具備豐富銀彈外,亦意味著,如果工廈升值,哪轉售時,接手買家需準備更多資金繳付首期,間接增加承接壓力。

值得注意的是,雖然工廈總價較低,看似入場門檻會較低,但對買家的現金要求卻不低。現實是並非所有銀行都接受工廈按揭申請,需視乎工廈質素等因素,銀行對舊式工廈的按揭申請會較保守,建議買家在正式買賣前,先向銀行查詢是否能做按揭,以及能借到的按揭成數等。

另外一點要注意的是,銀行或拒做分契單位按揭。近年市場出現不少分租工廈,即工廈經翻新重新分間單位,並以分契形式拆售。銀行好大機會不承做按揭,「銀行對分租出來的單位申請按揭會較保守,銀行可能擔心分租房影響工廈質素,例如可能違反消防條例等,銀行一般會先到工廈進行視察」。建議買家先向銀行查詢按揭詳情,再落實交易。



(3)短期轉手 不用繳額外印花稅

哪購入單位後再轉手,會如住宅樓宇般,受到各項印花稅政策所影響嗎?這個大家可放心,原因是工廈屬於非住宅物業,故只受非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)所規範,最高為8.5%(見下表),而不受目前住宅的額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)所限制。

非住宅物業印花稅率

代價款額或價值
(以較高者為準)

1標準 第2部稅率

超逾

不超逾

 

$2,000,000

1.5%

$2,000,000

$2,176,470

$30,000+超逾$2,000,000的款額的20%

$2,176,470

$3,000,000

3%

$3,000,000

$3,290,330

$90,000+超逾$3,000,000的款額的20%

$3,290,330

$4,000,000

4.5%

$4,000,000

$4,428,580

$180,000+超逾$4,000,000的款額的20%

$4,428,580

$6,000,000

6%

$6,000,000

$6,720,000

$360,000+超逾$6,000,000的款額的20%

$6,720,000

$20,000,000

7.5%

$20,000,000

$21,739,130

$1,500,000+超逾$20,000,000的款額的20%

$21,739,130

 

8.5%

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