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按揭擔保人


2020-03-20 | 作者: OneDay(搵地)

政府推出左800萬樓下既樓可以有9成按揭,1000萬樓下既樓可以有8成按揭。雖然首期係少左,但係入息同埋壓力測試你估真係咁易過咩。 如果想用9成按揭買800萬既樓,就算唔洗過壓力測試,都要$60,354 入息要求。真係唔係咁容易。好多人都會話用聯名買咪可以易d 過入息要求lor 。 的確聯名係可以解決個人入息唔夠既問題,但係如果用聯名去買,日後就冇得再用首次置業免稅優惠。其實都可以用‵擔保人′ 去買樓的。

 

問:咩人都可以做擔保人?

答:理論上擔保人需要和借款人是近親關係,但未婚夫婦也可當是近親,要向銀行聲明。



問:如加擔保人,按揭壓力測試是怎樣計算?

答:借款人和擔保人的入息和負債會加起來,當為一個單位去計壓力測試。舉例,貸款人入息$1萬,擔保人入息$2萬,合拼後便以總入息是 $10000 + $20000。如擔保人有樓按或有擔保其他按揭,那些按揭的債務也會計算在貸款人的壓力測試中。

留意,如擔保人有按揭,不同情況的供款與入息比率要求以及壓力測試會不同。
 



問:最多可以幾多個擔保人?

答:沒有限制。
 



問:假設A擔保了B買樓,每月按揭供款$10000,將來A自己想買樓的話,那$10000供款會不會計入A的壓力測試內?

答:那$10000供款會全數計入A的壓測內。如 A 再買樓,要用 40/50 去計算壓測。當然,到時B也可反擔保A,反正那$10000 供款只會計一次, 如A再買而B反擔保A, 壓測一定比A獨立去計容易通過。
 



問:罰息期內,甩擔保要不要罰息?

答:按揭貸款人加了人工後,如夠計,可隨時甩擔保,沒有罰息,也不需要擔保人簽署文件。
 


 

但係做得擔保人,都有唔少風險既:
 

風險(一):購買力被削減

假設細佬想上車,希望買一個500萬單位,但月薪只有2萬元,就算做9成按揭,借貸額450萬,每月供款需要18,364元,基於壓力測試需要48,107元及入息比率為36,728元,細佬的月薪無法通過壓力測試及供款比率上限。所以搵左月入3萬元的啊哥做擔保人,月薪相加便到達5萬,能通過所有要求。不過,當啊哥做左擔保人後,如果日後想置業,按揭成數需要下調1成,例如想購買600萬物業原本可以承造8成按揭,貸款額480萬,但如果作為擔保人,按揭成數便跌至7成,只能貸款420萬,壓力測試及供款與入息比率也要下調10%。

風險(二):風險程度高

如果細佬供唔起層樓,啊哥做左擔保人都要幫手供樓



但係如果日後啊哥想置業,但唔想購買力被削減,可以點做?

方法(一):移除擔保人身份

啊哥可以建議細佬透過轉按去移除啊哥擔保人身份。但大前題係細佬經濟狀況有所改善,薪金一人已經符合壓力測試。

方法(二):找沒按揭在身人士擔任擔保人

如果細佬既經濟能力仲係唔可以一人負擔按揭,啊哥又有逼切置業需求。其實細佬只要找到一個合資格既擔保人,都可以移除啊哥擔保人既身份,便能夠在毋須脫離擔保人的身份下,擁有足夠借貸力上車。不過,每間銀行對於再置業的擔保人的要求不一,最終審批結果按實際情況而定。

 

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