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2020香港印花税: 完全攻略


2019-07-29 | 作者: 搵地 (OneDay)

注意:此印花稅文章可作為在香港支付印花稅的指南。 如有疑問,請參閱香港稅務局的有關規定或尋求法律專業人士的建議。 此外,此OneDay.com.hk博客文章還將重點介紹與香港房地產的買賣,轉讓或租賃交易有關的印花稅。

香港印花稅簡介

為了遏製香港住宅,商業和工業物業不斷上漲的房地產價格,香港政府對《香港印花稅條例》進行了一些修改。

這些變化包括制定新的特別印花稅(SSD)以阻止房屋倒置的立法,以及針對非香港永久居民和/或多個財產所有人的更高的從價稅(AVD)稅率(買方印花稅或BSD) ,也是非住宅物業交易的新AVD費率首次。

香港印花稅率最近的變化反映出較高的稅率,這無疑將對香港臭名昭著的昂貴房地產市場產生一定影響。

什麼是印花稅?

從根本上講,印花稅是香港政府對某些文件進行法律確認並繳納給政府的稅(也稱為稅)。 換句話說,當有人在香港購買,出售或轉讓房地產(例如房屋或建築物)時,必須向政府繳納印花稅(稅)。

香港印花稅的歷史

香港的印花稅由來已久。 1866年,英國香港殖民政府在所有書面法律文件中將其引入香港。 印花稅在英國統治香港的整個過程中一直存在,甚至在1997年香港對英國的主權從英國移交給中國大陸後,香港特別行政區(SAR)仍然保留。

 

為什麼印花稅很重要?

 

最初引入印花稅是為了支付在處理房地產交易時產生的書面法律文件(有時稱為“書面文書”)的管理費用。 例如,書面法律文件可以包括財產的所有權標題,或突出顯示數據庫搜索以確保某人正在從合適的人購買正確的財產的文件。

不過,印花稅的目的已經演變而成,如今,印花稅是可以被用來實現一些社會及經濟問題,包括以下內容的工具:

  1. 幫助阻止投機性房地產投資:投機性房地產投資或“房屋倒置”會導致房地產市場過熱和迅速升級,投資者在短時間內購買和出售房地產以獲取快速利潤。 對“房屋翻轉者”徵收印花稅不鼓勵這種活動,這意味著房地產市場的上漲速度更加可控。 
  2. 幫助冷卻不斷上升的房地產市場: 當買賣雙方每次購買,出售或轉讓財產時都需要繳納印花稅(通常每次均較高)時,這些買賣雙方可能會重新考慮其意圖並保留其目前的財產更長的時間。 有人認為,當按這種方式使用印花稅時,它會減慢家庭的流動性,由於額外的費用而阻止人們搬家,從而房地產市場可以以較慢和更易於管理的方式增長,並得以安居樂業。 擁有更多人可以獲得所有權。
  3. 支持希望進入房地產階梯的首次購房者:當房地產市場以緩慢且易於管理的速度增長時,更多人可能更容易實現房屋所有權,尤其是對於第一次拼命試圖進入房地產階梯的房主。 在香港,同時也是香港永久居民的首次購房者有資格支付便宜得多的印花稅。
  4. 幫助改善社會平等:如果房屋所有權不僅限於超級富豪,還可以幫助縮小貧富差距。 使更多的人可以擁有房屋的一種方法是為也是香港永久居民的首次購房者提供更便宜的印花稅。
  5. 幫助政府增加收入:印花稅幫助政府增加了急需的收入,可用於推動所有人的經濟發展。

總體而言,儘管印花稅會大大改變購置房產的成本,但似乎香港市民對印花稅的接受程度是合理的。 對於希望在其第一個住宅物業上登上階梯的香港永久居民而言,尤其如此,因為這類購房者有資格支付按原先較低的稅率計算的明顯較低的印花稅率(參見AVD稅率表2)。 但是,最近在2016年引入了針對非住宅的印花稅,這引起了一些企業的關注。

無論如何,鑑於香港對各種類型的房地產的需求很高,再加上香港政府為開發新房地產而持續提供的土地短缺,這一新措施是否以及如何有效遏制仍有待觀察。 長期來看,香港熾熱的房地產市場會炙手可熱。

 

印花稅什麼時候適用?

在香港,有幾種情況必須繳納印花稅。 以下是可以應用印花稅的主要示例:

  • 某人買賣房屋或建築物時(即買賣不動產的協議)
  • 當有人轉讓或轉讓產權時(即出售的產權轉讓)
  • 當某人將房屋或建築物出租給另一人或公司時(即租賃協議)
  • 當某人購買,出售或轉讓股票和債券時

 

誰負責支付印花稅?

通常,負責繳納印花稅的個人(或公司)取決於個人或公司是在香港購買,出售或轉移物業。

 

  • 買賣財產:當個人或公司買賣財產時,通常由買方負責支付印花稅
  • 出售/轉讓財產:當個人或公司在短時間內(最多獲得36個月)出售或轉讓財產時,通常由賣方負責支付印花稅

 

但是,香港稅務局網站明確指出,買賣雙方(以及使用該工具的任何人)將共同或分別承擔AVD印花稅,無論是按1級還是2級稅率計算。 換句話說,根據法律,買賣雙方以及使用該工具的任何人將承擔同等程度的責任,以對應收費工具支付的任何AVD款項,無論雙方之間是否達成相反協議。 請參閱下面的表1。

如果您正在考慮在香港買賣物業,在簽訂任何臨時買賣協議之前,請務必就您的印花稅責任尋求法律和稅務建議。

 

Table1:買賣,出租或租賃財產時負責支付印花稅的當事方

有責任繳納印花稅的個人或公司將根據文件的性質而有所不同,如下所示:

 

香港的物業印花稅主要有哪些類型?

印花稅有四種主要類型。 在某些情況下,買方或賣方可能需要支付多種印花稅:以下是四種主要類型:

  1. 新的從價印花稅 (AVD) - Table 2

  2. 買方印花稅 (BSD) - Table 2

  3. 額外印花稅 (SSD) - Table 3

  4. 租約印花稅 - Table 4

 

新的從價印花稅(AVD)和原始的從價印花稅(AVD)有什麼區別?

 

“新” AVD印花稅的特色 (Scale 1)

  • 新的《從價印花稅》稅率表(稱為1級稅率)於2016年11月5日生效。分為兩個部分:
    • 比例1的第1部分:適用於住宅物業(也稱為買方的印花稅)
    • 比例1的第2部分:適用於非住宅物業的新的《從價印花稅》費率
  • 新的《從價印花稅》稅率表(量表1)下的所有稅率均高於原始的《從價印花稅》稅率表(量表2)
  • 對於非住宅物業:新的《從價印花稅》稅率表首次包含非住宅物業
  • 對於住宅物業:某些住宅購買者可能有資格按照原始從價印花稅表(等級2)支付較低的價格。 參見下面的圖1
  • 有關更多信息,請參見下面的圖1和表2。

 

新的從價印花稅表的特點 (Part 1 of Scale 1): 

  • 如果準買家不是香港永久居民,或者已經擁有一處或多處住宅物業,則無論物業價值如何,他們都必須支付15%的固定費用印花稅(比例1的第1部分)
  • 無論購買者是個人,公司還是其他方式,所有住宅購買均適用15%的統一稅率
  • 統一稅率將適用於2016年11月5日或之後簽訂的所有買賣協議,除非《印花稅條例》明確豁免或另有規定
  • AVD必須在執行日期後的30天內付款
  • 有關更多信息,請參見下面的圖1和表2

 

新的從價印花稅表的特點 (Part 2 of Scale 1): 

  • 自2016年11月5日起,第1等級第2部分的從價印花稅AVD適用於非住宅財產的工具(即商業,工業,零售等)
  • 從價印花稅AVD必須在執行日期後的30天內付款
  • 有關更多信息,請參見下面的表2

 

“原始”從價印花稅稅率表(2級)

  • 最初的從價印花稅稅率表被稱為“等級2”,適用於住宅物業
  • 為了符合原始從價印花稅比例表中確認的這些較便宜的住宅印花稅率,購買者必須是:
  • 首次購置住宅物業的購房者;以及永久香港居民
  • 如果香港永久居民購買者在完成新交易之日起的12個月內更改/轉換或升級了他/她的單一住宅物業,則他/她有資格獲得額外關稅的退還(即等級之間的差額) 2印花稅率和1級印花稅率的第1部分)
  • 有關更多信息,請參見下面的圖1和表2

 

香港住宅買家印花稅圖-適用什麼印花稅率表?

 

圖1:如果您是住宅物業購買者,如何確定適用的印花稅稅率表

下圖(圖1)和表(表2)概述了香港永久性居民和首次購房者有資格在原始AVD額度(等級2)或新的較高AVD額度(等級)下支付較低的印花稅。 1)-參見下面的表2

Residential stamp duty diagram for first time buyers - Hong Kong | Oneday.com.hk

 

香港住宅及非住宅物業的印花稅率表

 

Table 2: 住宅和非住宅物業的新AVD印花稅率表
 
下表概述了自2016年5月11日起在香港生效的住宅和非住宅物業的不同的印花稅率

Residential stamp duty scales - Hong Kong | Oneday.com.hk

*除非特別豁免,否則在2012年10月27日或之後執行的任何住宅物業的購置協議中,都應根據買賣協議或買賣方式支付買方印花稅(BSD),除非買方或受讓人是 香港永久居民(HKPR)代表自己(即該人既是合法所有人又是實益擁有人)購買房產。

 

什麼是香港特額外印花稅 (SSD)?

 

額外印花稅 (SSD) 是香港住宅物業賣方應繳納的稅款。立法會於2014年2月27日制定了《特別印花稅》,自2012年10月27日起追溯生效,以最大程度地減少投機性房地產投資,因為購房者購買住宅房地產的目的是在短時間內轉售以獲取利潤。這種類型的投機性房地產投資有時被稱為“房屋倒賣”。

在不斷上漲的房地產市場中,房屋翻轉可能導致房價不斷上漲,在這種情況下,房地產每次都以越來越高的價格出售,並達到只有富人有能力購買或投資房地產的地步。在這種情況下,徵收印花稅會減慢家庭流動性,阻止人們因額外費用而搬家,從而使房地產市場能夠以較慢且更易於管理的方式上漲,並使更多人更容易擁有房屋。

每當個人或公司購買財產然後在短時間內將其轉售時,都必須繳納特別印花稅(SSD)(有關價格,請參見下表3)。對“房屋翻轉者”徵收印花稅會阻止房屋翻轉活動,這意味著房地產市場的上漲速度更加可控。

 

額外印花稅的主要特點 (SSD)

  • 額外印花稅(SSD)的目的是試圖防止“炒賣房屋”
  • 在特定的“持有期”內轉售的任何住宅物業都將被徵收印花稅(有關費用,請參見下表3)
  • 在36個月內轉售該物業時,賣方/賣方將以不同的稅率支付額外印花稅(SSD)(請參閱以下費率)
  • 額外印花稅(SSD)僅適用於2012年10月27日或之後購買的住宅物業; 因此,在2012年10月27日之前購買的物業將無需支付額外印花稅(SSD)
  • 除非臨時買賣協議(PASP)和買賣協議(ASP)另有規定,否則通常由賣方而非買方支付額外印花稅(SSD)
  • 額外印花稅(SSD)必須在執行日期後的30天內支付。

 

在什麼情況下必須繳納額外印花稅(SSD)?

除非另有豁免,否則在36個月內購買並轉售房地產時均應支付特別印花稅(SSD)。 長期(即超過36個月)購買和持有財產的財產所有者將不受特別印花稅(SSD)的影響。

 

誰支付特殊印花稅(SSD)?

除另有豁免外,買賣雙方應經同意在臨時買賣協議(PASP)和買賣協議(ASP)中指定由哪一方(買方或賣方)支付特別郵票值班(SSD)。 如果同意由賣方支付額外印花稅(SSD),我們建議買方在PASP和ASP中指定他將扣留部分銷售收入以支付額外印花稅(SSD)。

Table 3: 香港額外印花稅(SSD)價格

要計算正確的額外印花稅(SSD)稅率,請使用下表。 應付的額外印花稅(SSD)費率取決於財產的持有期限,並參考規定的對價或財產的市場價值(以較高者為準)計算:

Special Stamp Duty (SSD) Rates In Hong Kong | Oneday.com.hk

 

什麼是買方的印花稅或BSD?

買方印花稅(BSD)是對非香港永久居民個人購買者和公司購買者的附加稅。 買方的印花稅必須預先支付。

  • 買方的印花稅(BSD)僅適用於非香港永久居民買家公司買家
  • 如果“買方”是公司(即,如果購買房地產的人不是自己代表,並且不是合法和實益擁有人),則買方將承擔印花稅(BSD)
  • 買方印花稅(BSD)由立法會於2014年2月27日頒布,自2012年10月27日起追溯生效,因此,買方印花稅(BSD)僅適用於2012年10月27日或之後購買的物業

 

香港買方印花稅(BSD)是多少?

除非特別豁免,否則買方的印花稅(BSD)需按規定的對價或財產的市場價值(以較高者為準)收取15%的費用。 參見表2(第1等級的第1部分)。

 

誰負責支付香港買方印花稅(BSD)?

除非另有豁免,否則買方或受讓人(即從他人處獲得財產的任何人)有責任支付買方印花稅(BSD)

 

租賃應繳納的印花稅是多少?

Table 4: Hong Kong Stamp Duty Rates For Leases

就香港不動產的租賃而言,印花稅的稅率隨租賃期限而變化,具體如下:

Hong Kong Stamp Duty Rates For Leases | Oneday.com.hk

Note: The yearly rent, average yearly rent, or total rent has to be rounded up to the nearest $100. Any deposit which may be mentioned in the lease will not be taken into account in assessing the stamp duty.

 

什麼是從價印花稅?

自從2016年11月推出新的AVD印花稅以來,印花稅率已經提高。

購買住宅和非住宅物業的新印花稅率與原始印花稅率相比有很大的飛躍,事實上,它們幾乎是原始稅率的兩倍,這就是為什麼它們經常被稱為“從價印花稅” 職責”(新AVD的比例1)。

在新制度下,如果非香港永久性居民的購買和/或如果購買者在隨後的購買時已經擁有另一處住宅物業,則購買者將必須支付大約兩倍於正常印花稅的費用,最高限額為 價值200萬港元或以上的香港房地產的8.5%。

 

誰可以免交印花稅?

預計在香港從事不動產買賣,轉讓或轉讓(即轉讓或轉讓)的每一方都將支付某種形式的印花稅。 但是,在某些情況下,根據情況,某些當事方可能有資格支付較低的印花稅稅率,甚至根本不用繳納印花稅。 印花稅豁免或減免的有效期取決於涉及的人員,安排的類型或所涉及的香港財產的類型。

 

香港印花稅的一般豁免:

一般免稅和印花稅減免包括:

  • 根據第二次世界大戰期間日本人在香港執行的郵票規定適當加蓋的任何文書;
  • 向政府或法人成立的所有出售交通工具和住宅物業出售協議;
  • 政府的所有補助金和所有政府租賃,以及這些補助金和租賃的所有放棄;
  • 房屋委員會為《房屋條例》的目的而簽立的所有文書,但房屋委員會行使其法定權力將土地按任何條件處置的出售權除外;
  • 房屋委員會或房屋委員會提名的人參加的任何出售協議,或經房屋委員會同意的任何銷售協議;
  • 所有出售交通工具,以及向獲豁免人士出售獲豁免物業的協議; 和
  • 與法院或債權人自願清盤中破產的任何破產人或公司的財產完全有關的任何文書。

欲了解更多信息或檢查您是否有資格獲得印花稅豁免,請在簽訂任何臨時買賣協議之前,向香港特別行政區稅務局諮詢並就您的印花稅責任尋求專業的法律和/或稅務建議 。

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