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9個步驟完成按歇買樓


2018-09-10 | 作者: 搵地 (OneDay)

香港是其中一個最容易買物業的地方。程序非常簡單,您可以使用自己的名字或公司名稱,或與您的合作夥伴一起買物業。這個9步的指南適用於那些想在香港買樓,並在二手房市場融資的人。

1. 預早批核抵押貸款

在香港,很多人會選擇按歇現有物業來買入新物業,而提出物業交易前應先向銀行估價。這樣,銀行便可根據你的財務狀況和該物業的估價來審批貸款。通常銀行會先參考您過去6個月的銀行對賬單,納稅申報表,強積金付款記錄等,以便他們計算可提供的貸款。那麼,您也可以藉此為購買房產作預算。例如在2018年,低於1000萬港元的住宅的最高貸款額為物業估價的70%;換言之該物業的首期至少為物業估價的30%。至於工商物業,銀行最多只能批核該物業估價的30%為貸款。至於首次購買住宅物業的人士,則有機會借得高達物業估價的90%的貸款,但該物業必須低於某金額並達到一些條件。

2. 搜索、評估和選定合適的物業

網上是讓您隨時隨地搜索房產的好工具。有一些網站會列出待售物業 - 有些更是由地產代理獨立運營,包括OneDay(https://www.oneday.com.hk),Net Property(http://www.netpropertyco.com),Q Fang(http:// hk.qfang.com) 。大部份待售物業都由地產代理銷售,而通過他們購買物業絕對是個不錯的選擇。他們可以從業權檢查到談判價錢的整個購買過程中提供協助。在完成整筆交易後,地產代理多數會收取物業售價的1%作為佣金。佣金可能因代理商和物業而異,但普遍被定為1%。除非您已有心水的地區,否則最好留意幾個不同地區的物業,以便更深入了解這個市場。選定了合適的物業後,您便可以提出購買物業。

3. 與賣家定價

地產代理在價格談判中所擔當的角色十分重要,他會幫您向賣家提出交易。與直接和賣家談判相比,地產代理能更有效地獲得更好的價格。達成協議後,下一步就是擬定臨時買賣合約。

4. 臨時買賣合約和支付押金

購買物業的完成日期(指完成整個交易包括將業權轉移給您)由賣方和買方商定,但通常都會被定為簽署臨時買賣合約那天後的2個月, 很少將它定在簽署臨時買賣合約後的6個月。另外,雙方也需定正式簽署協議的日期。買賣家通常在簽署臨時買賣合約的14天後簽署正式買賣合約,並支付總物業價格的5%。臨時買賣合約通常只有簡單2頁,其中包括購買的關鍵細節,例如買賣家,房產細節,物業售價,雙方簽署正式買賣合約的日期,完工日期和其他條款,例如該物業是否以交吉賣樓。</p>
在簽署正式買賣合約後,買家通常會向賣方支付總物業售價的5%。如果您因某原因決定放棄購買,那麼您便會被沒收這筆款項。但若賣家決定不進行銷售,那麼他們就必須向您支付5%的押金和5%的罰款。這些都是典型購買二手房產的條款,當物業為第一手物業,條款便會有所不同。當您簽訂了臨時買賣合約,應盡快將副本發給銀行,以便他們開始處理款額申請。這可能需要長達幾週的時間,所以應盡快完成此部分。以下是臨時買賣合約的例子:

preliminary sales & purchase agreement

5. 正式買賣合約

簽署臨時買賣合約後,您需要有一名事務律師擬定正式買賣合約的最終版本。有時買家會在簽訂臨時買賣合約前找一名律師,而賣家的律師通常都會提出正式買賣合約的初稿,並直接發送給您的律師進行審查。正式買賣合約的條款將基於臨時買賣合約中的那些條款,並有更詳細說明。在簽署正式買賣合約後,您需要再向賣方支付總購買售價的5%,通常所有貨幣交易都會經律師進行,而您的律師會把已簽署的協議和錢轉交給賣方的律師。因此,為了有足夠的時間進行支票或資金清算,您的律師會要求您在交換正式買賣合約的幾天前付訂金。您也需要在正式交換合約那天或之前到律師的辦公室簽署正式買賣合約。一旦簽署正式買賣合約,便難以取消。

6. 簽署抵押文件

多數交易設定為簽署那天起2個月是為了讓買家有足夠的時間與銀行安排抵押貸款。至於買方用現金支付的交易,交易窗口多數會設置為1個月,甚至更短。即使可預早批核抵押貸款,銀行仍需幾週時間來處理您的申請,期間您可能要向他們提供更新的聲明和/ 或其他信息。銀行通常會先對物業進行估價,並以您物業的售價格或估價的某百分比(以較低者為準)為貸款額。由於銀行的估值和抵押貸款條款略有不同,所以有些人會選擇其他借貸途徑。通常抵押貸款會在您發送臨時買賣合約大概一個月後完成審批,然後您便需要到銀行簽署相關文件。完成後,銀行會直接將匯款給您的律師,然後律師便會處理金錢方面上的交易,所以您無需擔心這一部分。

7. 最終的物業檢查

由於所有文書工作都已經完成,所以這一步通常都會被視為多餘。這步驟普遍會在完成日期前大概兩週進行,買方可進行最終的物業檢查,來確保該物業仍在,並且由簽署臨時買賣合約以來,都沒有出現任何主要的建築問題。這一步相對上較形式性,事實上,買方因最終物業檢查後退出交易的情況並不常見。

8. 在律師辦公室簽署所有文件並支付所有餘額和費用

在完成日期前幾天,您需要將所有購買物業的餘額給您的律師,並且簽署一些與抵押貸款、保險、契約轉移等有關的文件。到目前為止,您可能已經支付了物業售價的10%,如果銀行提供了70%的抵押貸款,那麼你便需要支付剩餘的20%給律師。通常,在這個時刻,您也需支付代理費,律師費,印花稅,電費轉讓費等。律師費主要取決於您所使用的律師,但普遍公價為大約10,000港元。完成此步驟後,您基本上已完成所有事情。

9.獲取您的物業鑰匙

在完成交易當天,如果賣家同意立可遷入,您的律師將取得物業的鑰匙並交給您,那麼你便完成按歇買樓的9個步驟了。

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