2026年香港房地產市場預測

2025 年香港整體樓價保持穩定。零售同商業物業等部分板塊有啲回落。住宅市場租金回報上升，加上利率輕微回落，幫到樓價企穩。有啲機構投資者喺零售同商業物業出現還款問題，發展商對擴大土地儲備態度保守，呢啲情況畀市場觀察者一個市場現況嘅感覺。

咁香港2026年樓市點睇？

劍橋出身嘅John Maynard Keynes提出咗一個相對簡單嘅供求定律，至今喺自由市場經濟預測價格仍然好適用。如果供應多過需求，價格就會跌；需求多過供應，價格就會升。喺香港樓市，睇供求曲線一直係預測市場走向嘅好起點。

其他影響樓市嘅因素要考慮利率，同埋次要嘅外在因素，例如貨幣脫鉤、不可抗力、疾病、饑荒、政治風險、戰爭等等。

咁我哋嚟睇供求曲線，供應就係賣家，需求就係買家。物業賣家可以分兩大類：一手同二手。私營市場一手物業供應主要嚟自發展商；公營市場就係政府興建嘅公共房屋同居屋（Home Ownership Scheme）。二手物業供應就嚟自個人同投資者想賣樓。

睇第一類，即私營市場一手物業：估計到2025年底有大約27,000個未賣出嘅一手單位，未來3年有大約104,000個單位入市，其中2026年大約有27,000個推出。政府房屋方面，未來3年估計有大約89,700個單位供應，2026年大約31,800個。

二手市場方面，有幾個因素會令私人業主賣樓：(i) 無論乜嘢原因想套現嘅，(ii) 想移民或者返鄉嘅，(iii) 以前按揭買樓但而家供唔起每月供款嘅，(iv) 業主過身嘅。

需求方面包括：(i) 想賺資本增值嘅投資者，(ii) 想每月有租金回報嘅投資者，(iii) 新婚夫婦需要新居，(iv) 內地買家。

想賺資本增值嘅投資者，覺得樓價會升就買，覺得會跌就賣。佢哋嚟嚟去去，好似加速器咁，樓價升就加速升，跌就加速跌；嚴格嚟講，唔應該當佢哋係真正需求。

想每月有租金回報嘅投資者，主要睇現金回報，買唔買主要受利率決定。去年基準利率4%，所以淨租金回報要高過呢個先有意義。2025年香港住宅平均毛租金回報3.5%，扣除經紀費、管理費、裝修、政府差餉、印花稅、空置期等之後，淨回報接近3%。考慮到買樓交易成本、樓價貶值風險、租客唔交租風險、同埋搞工程嘅麻煩，除非利率跌到遠低於3%，否則呢類需求唔會太大。

2025年有大約42,000宗結婚，假設40%會留喺香港買樓（ONC Lawyers估計），會產生大約17,000個單位需求。據南華早報，內地買家2025年有大約13,000宗物業交易，佔整體25%-30%。雖然呢個比例好重要，但比10年前下降，估計係因為人民幣轉港幣有更多限制。 2025年有大約50,000宗死亡、31,000宗出生，同埋大約18,200個新移民，人口基本穩定，只係輕微下降，呢個係好跡象，因為人口大升大跌會令樓市供求曲線大變。 

2025年一手物業交易大約18,000宗。2026年私營市場有大約27,000個新單位推出，加上2025年剩低大約27,000個未賣出單位。假設2026年一手需求維持18,000宗，就會再多大約9,000個未賣出，到2026年底未賣出一手單位會達到大約36,000個。借貸成本比過去20年高，發展商好可能減價清貨，減低貸款風險，呢個會拖低二手市場估值。而且2025年剩低嘅貨唔清，仲加多9,000個，發展商為咗供樓成本，可能大力減價，波及二手市場。

利率喺好多方面係今年樓市走向嘅最終決定因素。如果跌到0%，樓價幾乎保證升；如果升到5%，就跌。美元（同港元）基準利率大約3.75%，預計今年最多跌2個季度點，到大約3.25%。喺3.25%，發展商供債成本唔會大變，佢哋仍然有動力清貨。想靠租金回報嘅投資者，3.25%唔夠低，唔足以吸引佢哋買樓，因為放銀行定期存款回報更高，唔使轉做物業。

綜合一手市場壓力同預期利率，我哋預測2026年住宅樓價會持平，或者最多跌10%。喺香港，大約60%-70%業主係全數擁有物業，冇欠銀行錢，所以住宅市場即使跌，都會跌得好慢。