東京不僅是全球經濟中心，更是許多人嚮往的定居之所。憑藉完善的交通系統、世界頂尖的治安以及透明的房地產市場，在東京擁有一套公寓或獨棟住宅是一項非常值得的投資。為了幫助您順利置產，OneDay 特別整理了這份『 外國人在東京買房全攻略 』，從法律規定、購屋流程到各區房價分析，為您提供最全方位的專業指引，讓您在東京的置產之路更加輕鬆穩健。
特別的是，日本是少數允許外國人擁有永久土地所有權的國家之一。本文將為您提供從 A 到 Z 的詳細指南，助您實現於東京置產的目標。
1. 日本法律規定與 外國人在東京買房全攻略 須知
許多人誤以為必須擁有「永住權」才能在日本買房。事實上，日本法律對外國投資者非常開放。
永久所有權 (Freehold)
與某些僅提供長期租賃權的東南亞國家不同，在外國人可以擁有日本房產的永久所有權。這意味著您同時擁有建物與土地的所有權，並享有買賣、贈與及繼承的完整權利。
簽證與居留規定
您甚至可以在持旅遊簽證時以海外人士身份購買東京房產。購屋不要求具備長期居留簽證。但請注意：擁有房產並不等同於自動獲得日本居留權或經營管理簽證。
法律限制與注意事項
- 農地限制： 購買農地受當地農業委員會嚴格監管，通常需有具體的耕作計畫才能獲批。
- 國家安全新制： 自 2026 年 4 月起，日本要求外國人在辦理土地登記時必須申報國籍，以加強對軍事基地等敏感設施周邊土地的管理。
2. 東京買房四部曲
為了確保交易順利，建議遵循以下專業流程：
第一步：物件搜尋與評估
您可以從 SUUMO 或 Homes 等大型入口網站開始搜尋。然而，為了獲取更多「未公開物件」並獲得專業法律建議，尋找一家信譽良好且具備中英文溝通能力的仲介公司至關重要。
第二步：議價與支付定金
找到心儀物件後，需提交「購買意向書」 (Gaito Moshikosho)。此時，仲介會向您說明**「重要事項說明書」 (Juyo Jiko Setsumei)**，內容涵蓋土地產權、都市計畫及房屋限制。確認無誤後需支付定金（通常為房價的 5–10%）。
第三步：正式簽約
此階段需準備護照、個人印鑑 (Hanko) 及印鑑證明書。若您身在海外，則需提供經由官方機構公證的簽名證明文件。
第四步：結算與交屋
交易通常在賣方銀行進行。在司法書士的見證下支付尾款。司法書士會立即向法務局辦理所有權轉移登記。完成後，您將取得鑰匙及權利部證明文件。
3. 東京各區房價參考 (2025 年最新)
東京 23 區的房價因地理位置差異極大。以下是以 70 平方米 (約 21 坪) 的標準家庭式公寓為基準的估價表：
70㎡ 公寓各地區價格比較表
| 地區類別 | 代表性行政區 | 新成屋預估價 | 中古屋預估價 |
| 核心精華區 | 港區、千代田區、中央區 | 1.8 億 – 2.5 億+ 日圓 | 1.2 億 – 1.5 億 日圓 |
| 時尚鬧區 | 澀谷區、新宿區、目黑區 | 1.1 億 – 1.6 億 日圓 | 8,500 萬 – 1.1 億 日圓 |
| 高級住宅區 | 世田谷區、杉並區、文京區 | 9,000 萬 – 1.2 億 日圓 | 6,500 萬 – 8,500 萬 日圓 |
| 性價比區 | 品川區、大田區、中野區 | 8,000 萬 – 1 億 日圓 | 5,500 萬 – 7,500 萬 日圓 |
| 外圍平價區 | 足立區、江戶川區、葛飾區 | 5,500 萬 – 7,500 萬 日圓 | 4,000 萬 – 5,500 萬 日圓 |
註： 以上價格僅供參考。實際價格會隨距離車站遠近（特別是山手線沿線）及建商品牌而有所變動。
4. 區域優缺點大比拼：選址秘訣
在 OneDay 的觀察中，每個區域都有其獨特屬性：
| 區域 | 優點 (Pros) | 缺點 (Cons) |
| 港區 | 資產保值性極高、國際化程度高。 | 房價與物價為東京之最。 |
| 澀谷區 | 潮流中心、交通極度便利。 | 觀光客多、環境較為吵雜。 |
| 世田谷區 | 靜謐舒適、公園多，適合育兒。 | 距離市中心較遠，早晚通勤擁擠。 |
| 足立區 | 購屋門檻低、生活開銷便宜。 | 治安評價兩極、地勢較低需注意水患。 |
5. 外國人最喜愛的熱門區域
- 港區 (Minato-ku)： 大使館雲集，如六本木、麻布等國際化街區，深受外籍高管與投資客青睞。
- 澀谷區 (Shibuya-ku)： 充滿活力與潮流，鄰近代代木公園，是年輕創業家與創意產業人士的首選。
- 世田谷區 (Setagaya-ku)： 環境幽靜、綠地豐富，是非常適合育兒的傳統高級住宅區。
- 品川區 (Shinagawa-ku)： 交通樞紐，可快速前往羽田機場及搭乘新幹線，商務通勤極為便利。
- 目黑區 (Meguro-ku)： 治安極佳，目黑川櫻花大道聞名遐邇，展現精緻平靜的生活品質。
6. 稅費與持有成本
除了房屋總價，您還需準備約 6-10% 的額外稅費：
- 仲介費： 成交價 3% + 6 萬日圓 + 消費稅。
- 固定資產稅 (每年)： 約為政府評估價值的 1.4% – 1.7%。
- 印花稅與登記規費： 辦理法律程序時支付。
7. 避開風險：外國人在東京買房全攻略 的實戰建議
- 耐震基準： 優先挑選 1982 年（新耐震） 以後建造的房屋，安全性更高且銀行貸款審核較易通過。
- 10 分鐘法則： 距離車站走路 10 分鐘以上的物件，價格通常比車站周邊便宜 15-20%。
- 貸款門檻： 若無永久居留權，在日本銀行貸款難度較高，多數外國買家選擇現金交易或尋找跨國銀行協助。
- 替代路線： 若山手線沿線預算過高，可考慮 中央線 (Chuo Line) 或 京王線 (Keio Line) 沿線，能以同樣預算換取更大的生活空間。
8. 總結
在東京買房不僅是資產配置，更是一種對高品質生活的投資。雖然語言與金融流程存在一定門檻，但只要做好充分準備並尋求專業協助，您也能在亞洲最繁華的都市擁有一處避風港。
您對東京哪個特定區域感興趣，或是想了解更多關於貸款的資訊嗎？歡迎在下方留言，我們將竭誠為您解答！
